Техническое обследование зданий и сооружений

Здания и сооружения обследуются экспертными организациями для оценки их текущего состояния, соответствия действующим техническим нормам.

Процедура позволяет сделать выводы о возможностях безопасного использования объекта в будущем, разработать мероприятия для создания условий его безопасного использования — вовремя устраненные повреждения снижают материальные затраты владельцев объектов на их содержание, продлевают срок службы объектов. Компания «ПРОЕКОМ» успешно решает задачи консалтинговых, девелоперских, генподрядных компаний, владельцев/управляющих объектов недвижимости (среди заказчиков — госкомпании «РЖД», «Пенсионный фонд», «Министерство обороны» гипермаркеты «Ашан», «Глобус», торговые сети «Пятерочка», «Магнит»).

Когда требуется проведение обследования

В общем порядке техническое обследование зданий и сооружений проводится в случаях:

Для находящихся в использовании строений

  • При появлении видимых невооруженным взглядом повреждений (трещин, прогибов, смещений и пр.);
  • Для определения ущерба после стихийных бедствий, пожаров, аварий;
  • При необходимости определения степени износа, срока службы;
  • При выполнении капремонта, реконструкции, перепланировки, модернизации с изменением нагрузок;
  • При демонтаже и сносе;
  • При купле-продаже, определении стоимости работ;
  • При необходимости наблюдения на время возведения в непосредственной близости других объектов;
  • Если завершается регламентированный срок эксплуатации;
  • При изменении функционального назначения всего здания или его части (например, жилого здания в офисное, офисного — в производственное и т.п.).

Для новых/строящихся зданий

  • При утере документации, необходимости легализации самовольных построек;
  • Для оценки соответствия объекта/части объекта проектным данным;
  • Для проверки качества строительно-монтажных работ, выявления соответствия параметров здания актуальным строительным нормам, определения стоимости работ;
  • При возобновлении работы после паузы над незавершенными проектами, если не были проведены консервационные мероприятия.

Общий порядок не распространяется на случаи назначения строительно-технической экспертизы судом, для научных исследований, для проектных работ.

Техническое обследование (ТО) проводится на основе технического задания, составленного экспертной организацией и согласованного с заказчиком. В ТО указываются объекты, их особенности; наименования, объем, порядок выполнения и виды работ; сроки/даты/период оказания услуги; разрешительные документы; требования к квалификации, аттестации, сертификатам сотрудников, наличию допусков, лицензий; требования к безопасности, к гарантии качества результатов и другие пункты.

Виды обследований

С точки зрения основания для проведения, обследования разделяют на:

  • Периодические (проводимые регулярно, согласно предписаниям нормативных положений),
  • Предупреждающие (проводимые по требованию надзорных органов на основании их предположений о необходимости вмешательства),
  • Добровольные (проводимые по желанию владельца).

Для первой категории (периодических обследований) устанавливаются следующие временные рамки: первое обследование проводится в течение (но не позднее) двух лет после начала использования строения (а точнее после его сдачи в эксплуатацию), далее — один раз в десять лет при нормальных внешних условиях (при отсутствии таких неблагоприятных факторов, как повышенная влажность, сейсмическая активность более 7 баллов, вибрации и т.п.), один раз в пять лет при сложных внешних условиях (при наличии вышеперечисленных неблагоприятных факторов). При критичном состоянии объекта возможно внеплановое техническое обследование.

С точки зрения объема выполняемых работ различают обычные, комплексные обследования и общий мониторинг состояния.

Комплексное обследование отличается от обычного дополнительными исследованиями акустики, теплоизоляции и систем коммуникаций здания. Мониторинг предполагает исследование отдельных частей объекта, обозначенных заказчиком.

Технический мониторинг

Технический мониторинг трещин

Исследование отдельных частей (технический мониторинг) считается одним из перспективных направлений в вопросе защиты от аварий и преждевременного износа строений, попадающих в область влияния нового строительства или природно-техногенных факторов (ветровых нагрузок, вибрации транспортных потоков и др.)

Он предполагает установление климатических, тензометрических и других датчиков, автономных блоков, контрольных станций и включает:

  • Установление значений и сравнение с допустимыми нормами абсолютных/относительных деформаций;
  • Установление причин и принятие мер по устранению повреждений;
  • Выявление закономерностей движения грунтовых оснований и установление функций их зависимости от внешних факторов;
  • Уточнение данных по грунтам, расчетным схемам для строений и коммуникаций.

Систематическое наблюдение выполняется с учетом требований МРДС 02-2008, МГСН 2.07-2001, СНиП 3.02.01-87, ГОСТ 24846 и других нормативов.

Помимо существенного улучшения безопасности объектов, организация систематического наблюдения за осадками зданий и скорости их развития, прогибами и кренами фундаментов, совместной пространственной жесткостью и другими параметрами приносит реальный экономический эффект — позволяет избежать значительных финансовых вложений в будущем в капитальный ремонт, реконструкцию; исключить достижение аварийного состояния.

Технический мониторинг особенно актуален для большепролетных, высотных и уникальных строений.

Правила проведения обследования

Со стороны владельца здания или сооружения для проведения технического обследования необходима организация доступа к конструктивным частям, важным для безаварийной эксплуатации — к фундаменту, грунту, стенам, перекрытиям и др. — и готовность к тому, что в процессе обследования для осмотра и взятия проб потребуется вскрытие/удаление части материалов (обоев, штукатурки, обшивки и т.п.).

Со стороны экспертной организации необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) или предоставление услуг в области инженерно-технического проектирования (по ОКПД 2), наличие квалифицированных специалистов, договор на проведение работ, смета с расчетами стоимости.

Основные моменты и методы обследования

Несущие и ограждающие конструкции строений обследуются поэтапно с помощью визуальных и визуально-инструментальных методов.

Визуально конструкции исследуются с помощью замеров, осмотра, выстукивания, взятия проб, шурфования — метод предполагает использование простейших инструментов (отвеса, молотка, лупы, уровня, рулетки, эндоскопа и др.), позволяет выявить видимые невооруженным глазом дефекты, например, расколы, отслоения, трещины, выпадение материала в основаниях, стенах, полах, повреждения колонн, стоек, лестниц, фундамента.

Визуально-инструментально здания обследуют с применением инженерно-геологических, геодезических, разрушающих, неразрушающих методик, предполагающих использование специальных инструментов — датчиков, нивелиров, прогибомеров, пружинистых, ультразвуковых приборов, щупов, термощупов, источников излучения, шумомеров, вибрографов и др. — метод позволяет определить значения прочности, изгибов, влажности, пористости, давления, плотности, температуры, вибраций и т.д.

Основных пунктов технического обследования четыре, они взаимосвязаны:

  • Подготовка, включающая сбор, изучение, анализ исходных параметров (информации архивных материалов, общих характеристик, материалов по ранее проводимым работам), ознакомление с объектом, составление и согласование технического задания с заказчиком. В случае отсутствия необходимой документации, выполняются замеры и составляются чертежи.
  • Предварительное обследование с помощью визуальных методов, дополненных фотофиксацией, зарисовками, составлением схем, дефектных карт, ведомостей, плана для следующего этапа.
  • Детальное обследование с помощью визуально-инструментальных методов, лабораторных исследований.
  • Формирование технического заключения, составление актов, отчета.

Наряду с механическим сопротивлением и устойчивостью элементов конструкции, при проведении обследования изучаются такие показатели объектов недвижимости, как безопасность для жизни и здоровья человека, защиты окружающей среды, определяется состояние пожарной безопасности, систем защиты от шума, экономии энергии и другие.

Не допустимо проведение обследования на основании видеозаписей, фотографий, эскизов, чертежей — без визуального обследования.

Результаты обследований

Основным документом, который экспертная компания передает заказчику, является техническое заключение (ТЗК) — заключений, разработанных специалистами «ПРОЕКОМ», всегда достаточно для подготовки проектной документации на реконструкцию и прохождения экспертизы.

В ТЗК, помимо адреса, статуса, этажности, типа, информации о собственнике, о проводивших строительство компаниях, технических параметрах, указывается одна из четырех категорий технического состояния:

  • Соответствующее нормативам.
  • Работоспособное.
  • Ограниченно работоспособное.
  • Аварийное.

Без ограничения и дополнительных работ разрешается эксплуатация зданий первой и второй категории. Запрещается эксплуатация зданий четвертой категории. Для продолжения эксплуатации зданий третьей категории владельцу необходимо устранить выявленные проблемы.

К заключению прилагаются

  • Акт.
  • Отчет.

В акте и отчете — поверочные расчеты; оценки несущей способности грунтов, конструкций, фундаментов с учетом величин повреждений; описание состояния несущих конструкций; обмерные чертежи; дефектные ведомости и схемы; протоколы испытаний; описания, фотографии дефектов; для объектов третьей категории еще и предложения по методам ремонта и усилению конструкции (например, усиления колонн методом внешнего армирования с последующим нанесением огнезащитного покрытия) или проект реконструкции (например, демонтажа существующего и возведения в пятне демонтажа нового объема здания).

Цена и сроки

Цена/условия оплаты (аванс, предоплата, постоплата) и сроки обследования индивидуальны, зависят от совокупности факторов и определяются после предоставления заказчиком необходимых данных.

Среди факторов, влияющих на стоимость и сроки следующие:

  • Характеристики строения (площадь, строительный объем, назначение, удаленность здания);
  • Сложность конструктивных решений (например, глубокие шурфы), вид проекта (типовой/индивидуальный);
  • Цель, срочность обследования (например, в случаях появления расколов, после пожара обследование необходимо провести оперативно);
  • Наличие/отсутствие технической документации;
  • Категорией сложности работ (например, проведение работ на высоте, необходимость откачки воды из подвала);
  • Время — цена в зимний период больше — заказывать техническое обследование здания рекомендуется на весну, лето или начало осени, при этом следует учитывать, что в зависимости от перечисленных выше факторов на выполнение обследования может уйти от 10 дней до 6 месяцев.

Стоимость обследования объектов, расположенных в Московском регионе, назначается с учетом МРР-3.2.05.03-05, а также других ведомственных предписаний.

ГОСТ, СП

При проведении осмотров и обследований эксперты «ПРОЕКОМ» руководствуются тремя основными документами: ГОСТами 55567-2013, 31937-2011 (введен взамен Р 53778-2010), СП 13-102-2003, устанавливающим правила обследования несущих строительных конструкций.

Также актуальными остаются требования Федерального закона № 384 от 30.12.2009 г., СП 255.1325800.2016, Постановления Госстроя № 170 (от 27.09.2003 г.), ведомственных строительных норм ВНС 53-86 (р), ВНС 57-88 (р), других нормативных источников — в общей сложности аспекты технического обследования зданий и сооружений регламентирует более 20 документов.

Для справки: c 1 января 2021 года утратили силу положения МДС 13-14.2000 от 29.12.1973 г. Владельцам промышленных объектов стоит руководствоваться следующими базовыми документами: СП 56.13330.2011, СП 303.1325800.2017, СП 324.1325800.217 и вышеуказанным СП 255.1325800.2016

Наши преимущества

Опыт
Проводим Техническое обследование с 2010 года. Средний стаж наших инженеров — 10 лет.
Квалификация
Решаем любые вопросы, связанные с обследованием зданий и сооружений.
Гарантии
Наше заключение получит положительное заключение экспертизы — объем работ и оформление технического заключения соответствуют требованиям ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003
СРО и лицензии
Имеем все необходимые допуски к проводимым работам.

Стоимость и сроки

  • Lorem ipsum dolor sit amet.
  • Lorem ipsum dolor sit amet.
  • Lorem ipsum dolor sit amet.

Оборудование

  • Lorem ipsum dolor sit amet.
  • Lorem ipsum dolor sit amet.
  • Lorem ipsum dolor sit amet.

СРО и лицензии

    Наши клиенты

      Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
      Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
      Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
      Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.
      Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat.

        г. Москва, Электродный пр-д,
        д. 8, оф. 315

        ©2020-2021, ООО «ПРОЕКОМ».
        Копирование материалов запрещено.